משכנתא עבור דירות תמ"א 38

  • מתכוון לשקיע בפרויקט תמ"א 38?
  • דירה חדשה? ישירות מהקבלן?
  • מתקשה בקבלת משכנתא חדשה?

משכנתא עבור דירה בפרויקט תמ"א 38 הינה עסק מעט מורכב. השתדלנו בדף זה לעשות קצת סדר בדברים. נשמח לייעץ בע"פ בכל שאלה, ללא כל התחייבות מצידך.

תמ"א 38 - פוטנציאל כלכלי אדיר

פרויקטים מסוג תמ"א 38 או פינוי בינוי, נקראים בשפה המקצועית "התחדשות עירונית". במסגרת פרויקטים אלו ניתן לחזק מבנים ישנים או פשוט להרוס אותם ולבנות מחדש, על מנת להתגונן מפני רעידות אדמה עתידיות. כמובן, שאת בעלי הדירות מעניין הרבה יותר הפוטנציאל העסקי בפרויקט תמ"א 38, שכן במסגרת הפרויקט מקבלים מגוון תוספות בנייה בעלות ערך כספי רב. בעלי דירות מקבלים מרפסת, ממ"ד, מחסן ואפילו חניה. ישנם מקרים בהם מקבלים תוספות משמעותיות יותר, וישנם מקרים בהם התוספת צנועה, אבל בכל מקרה מקבלים דירה חדשה לחלוטין.

תוספת דירות לשוק הנדל"ן המקומי

בכל פרויקט תמ"א 38 או פינוי בינוי, נוספות בפועל הרבה דירות חדשות לשוק, בזכות הבנייה לגובה. לדוגמא בפרויקט תמ"א 38 2 מוסיפים בד"כ 2-4 קומות מעבר למצב הקיים. בפרויקט מסוג פינוי בינוי, בונים בד"כ מגדל קומות, כלומר 12-20 קומות (בגבעתיים אושרו לאחרונה בתים בגובה 35 קומות). ברמה הארצית לא מדובר בתוספת דרמטית לבנייה הרגילה, אך יש להביא זאת בחשבון בשיקולי תכנון וצפיפות עירונית.

המורכבות של משכנתא עבור תמ"א 38

אם יזם מבקש לקבל הלוואה עבור
פרויקט תמ"א 38, יש בד"כ גופים ייעודיים שיוכלו לספק לו את ההלוואה. הבנקים לעומת זאת, לא ממהרים לספק משכנתא כאשר יש מורכבות ברישום זכויות המקרקעין בנכס. הרבה פעמים, הקבלן רושם הערת אזהרה על הנכס, בצורה שלא מאפשרת לבנק להוסיף הערת אזהרה ואז נוצרת בעיה. גם עבור יזם וגם עבור משקיע פרטי. כן כן, משקיע פרטי שמעוניין לקנות דירה חדשה בפרויקט תמ"א 38, עשוי להיתקל בבעיה קשה, שכן יכול להיות שהקבלן רשם הערת אזהרה על כל הדירות החדשות, ואז לא ניתן לבצע משכון סטנדרטי. במקרים אלו אין לבנק מה למשכן, ולכן לא יסכים לממן את העסקה.

מה ניתן לעשות?

אחד הפתרונות הוא לשכנע את הקבלן/יזם להסיר את הערת האזהרה שלו באופן זמני, כדי שהבנק יוכל לרשום הערת אזהרה רגילה, ואז הקבלן מוסיף לאחר מכן הערת אזהרה משנית. אם זה לא הולך, אפשר לנסות לחתום על הסכם משפטי, לפיו הערת האזהרה החדשה (של הבנק), תקבל קדימות לעומת זו של הקבלן – אך מדובר בפתרון מורכב ולא מומלץ. ישנם קבלנים שפותרים זאת באמצעות מתן פתרונות מימון עצמאיים שלהם (BACK TO BACK). כלומר הם לוקחים את המשכנתא, ומספקים מימון פרטי לרוכשי הדירות, בתנאים דומים.

משכנתא חוץ בנקאית עבור תמ"א 38

ישנו תמיד גם הפתרון של
משכנתא חוץ בנקאית. המשמעות היא פשוטה. פחות בירוקרטיה, ומשכנתא בריבית יותר גבוהה. לא מדובר בריביות של השוק האפור, אבל כשמדובר בהלוואה בסכומים כה גדולים, זה צריך להיות המוצא האחרון. יש לזכור, כי ייעוץ משכנאות מקצועי, עשוי להסיר חלק מהמכשולים בהם אתם נתקלים לרכישת משכנתא. יותר מכך, לעיתים לבנקים יש פתרונות יצירתיים, וצריך פשוט להכיר את האדם הנכון בבנק. נשמח לייעץ לך בכל שאלה נוספת.

צור קשר בכל שאלה