אחד מתפקידיו הרבים של שמאי מקרקעין הוא לבצע הערכות שווי שמטרתן בטוחה.
כאשר אנחנו נוטלים הלוואה ולטובתה משעבדים נכס, הבנק ידרוש בטוחה כנגד ההלוואה, יבקש לרשום משכון על הנכס והערת אזהרה לטובת הבנק. מושג המוכר לכולנו הוא המשכנתא שאחד הבנקים המסחריים יכול לתת למי שחסר לו מימון לרכישת דירת מגורים, בית פרטי, נכס נוסף ועוד.
קביעת סכום המשכנתא
על גובה המימון שהבנק מוכן לתת מוטלת מגבלה על שיעור ההלוואה מתוך ערך הנכס. לשם כך זקוק הבנק לדעת את הערך האמיתי של הנכס למטרת הבטוחה. הבנק יפנה את מבקש ההלוואה לשמאי מקרקעין למשכנתא מתוך רשימת השמאים המוכרים על ידי הבנק לביצוע הערכת שווי. קביעת השווי על ידי השמאי תתבקש בדרך כלל, ברכישת דירה יד שנייה.
שמאי מקרקעין למשכנתא יערוך סדרת בדיקות וחישובים שבסופם יגיש לבנק מסמך שומה בו תפורט הערכת השווי לנכס למטרת בטוחה. זוהי הערכת שווי סופית וקובעת ולא ניתן לשנותה על ידי שמאי שאינו מטעם הבנק.
הבנק זקוק לוודאות המקצועית שמעניקה לו הערכת השמאי לגבי ערך הנכס כדי שלא יחרוג מהכללים הקובעים את שיעורי המימון המקסימליים המותרים על ידי בנק ישראל.
קיימים מקרים בהם השווי למטרת בטוחה נמוך מהשווי הרשום בהסכם הרכישה. זהו מצב בעייתי עבור הרוכש. אם הסתמך על שיעור מימון מקסימלי מסכום החוזה, שהוא גבוה מהסכום שנקבע בהערכת שווי, לא יוכל כעת לקבל את מלוא המשכנתא שהוא ציפה לקבל.
איך מבצע שמאי מקרקעין למשכנתא את הערכתו?
סדרת הבדיקות שמבצע השמאי מהווה בסיס לחישוב שווי הנכס. החישוב מבוצע לפי אחת השיטות המקובלות בעולם השמאות על בסיס כל הנתונים שאסף.
● ביקור בנכס וסביבתו. במהלך הביקור בנכס, יבחן השמאי את מיקומו של הנכס באזור, מהי הסביבה המיידית ומאפייניה, הטופוגרפיה של האזור, דרכי הגישה, שירותים קהילתיים שונים ועוד. מה נמצע מסביב לנכס שעשוי להשפיע על הערך שלו, לחיוב או לשלילה.
השמאי יבדוק את הנכס עצמו, את שטח הנכס, גיל הנכס, קומה, מספר חדרים, חלקים נוספים שצמודים אליו כמו מחסן, חצר, מרפסות, גג ועוד.
● בדיקות הנדסיות למבנה. השמאי יבדוק היתרי בניה למבנה ולתוספות (אם קיימות), חריגות בניה, ליקויים הנדסיים במבנה, איכות הבניה.
● בדיקת תוכניות. השמאי יבדוק תוכניות של המבנה, תוכניות מתאר אזוריות, תב"ע של הרשות המקומית, מהו הפיתוח הסביבתי? האם קיימים אישורים לבניה נוספת באזור.
● בדיקות משפטיות. חיוני מאד בעת עסקת מקרקעין לדעת את מצבו המשפטי של הנכס. לכן, יבדוק השמאי את הבעלויות על הנכס במהלך השנים, שעבודים ועיקולים קודמים, זכויות ברכוש המשותף.
לסיכום, לוקחים הלוואה מהבנק לטובת רכישת נכס? סביר שהבנק יפנה אתכם לשמאי מקרקעין למשכנתא לבצע הערכת שווי. השמאי יבדוק ויעריך את שווי הנכס שאתם מבקשים לרכוש וגובה המשכנתא יקבע בהתאם לשווי זה.
כמה עולה מחזור משכנתא? מידע נוסף